Fremmedlukt til besvær

Bildet: Leif Øie, Dr. ingeniør og administrerende direktør i GK Inneklima AS, gjennomførte test med sitrusspray i sju leiligheter og i ett forretningslokale. Han gjennomførte også befaring med tester og observasjoner i forbindelse med tømming av søppel via søppelsug-anlegget. Foto: Odd Borgestrand

- Jeg har brukt utallige timer på å dokumentere problemene med fremmedlukt. Antallet telefoner og eposter til utbygger er skremmende stort. Dette er et tidsforbruk jeg aldri får tilbake i livet, sier Helena Sæter til VVS aktuelt.

Publisert: 15 Nov 2021

Av Odd Borgestrand

- Jeg er mildt sagt skremt over inkompetansen hos Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS, som er en del av BundeGruppen AS, sier Helena Sæter.
Til daglig jobber hun som kommunikasjonsrådgiver i staten. Hun har lang fartstid som både journalist og kommunikasjonsmedarbeider, men i denne historien er det Helena selv som er hovedpersonen.

Vant frem etter sju års mareritt

Det handler om livet i en nyoppført boligblokk i Oslo sentrum der mangler ved ventilasjonsanlegget førte til store luktplager. Det er sju år siden hun skrev under overtakelsesprotokollen til en moderne og innbydende leilighet i det nyoppførte bygget, som er en del av Chokoladefabrikken-kvartalet. Kort tid etter innflytting startet det som har artet seg som et mareritt for Helena Sæter, og som til slutt endte med at hun tok utbyggeren til tingretten, sju år etter - og vant. Nå må utbygger betalte Sæter både erstatning og saksomkostninger på til sammen 231.000 kroner.
- Nå er jeg bare glad over å kunne legge sju år med konflikt med utbygger bak meg. Jeg er lettet over at retten har slått fast at det ikke er et urimelig krav å slippe matlukt fra naboer i sitt eget hjem, sier Sæter.

Bildet: Partene møttes til slutt i Oslo Tingrett. Advokat Haakon Andreas Langeland fra advokatfirmaet SGB Storløkken var Helene Sæters advokat, mens advokatfullmektig Ellen Hestenes Merli fra advokatfirmaet DLA Piper AS (t.h) representerte saksøkte Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS. I midten dommerfullmektig Arne Petter Byhre Sandvik. Foto: Odd Borgestrand

Oppfyller ikke funksjonskrav

- Det har vært krevende og plagsomt med all lukt som må luftes ut til alle tider av døgnet, enten det er i bitende kuldegrader på vinteren eller midt på natta om det er sommer eller vinter. Jeg har brukt utallige timer på å dokumentere problemene med fremmedlukt. Antallet telefoner og eposter til utbygger er skremmende stort. Dette er et tidsforbruk jeg aldri får tilbake i livet, understreker hun.
Nå er det slått fast at det har vært en konstruksjonsfeil i ventilasjonsanlegget som gjør at det ikke oppfyller funksjonskravet. Dette fordi avstanden mellom luftavkast og luftinntak har vært for lite. Dermed har brukt luft blitt trukket inn i luftinntak og «gjenbrukt» i sameiet. Det er dette som har ført til sjenerende luktsmitte mellom leilighetene. Så viser det seg at funksjonsfeilen kan rettes opp ved at det monteres en pumpe i luftavkastet som sørger for å sende den brukte luften lenger vekk fra inntaket. Total kostnad for utbedring er beregnet til 80.000 kroner, noe som må betegnes som en parentes i et byggeprosjekt til flere hundre millioner kroner.
- Tenk hva utbygger kunne spart seg selv og oss beboere for gjennom sju år om de hadde innhentet riktig kompetanse. Da kunne vi fått saken ut av verden for flere år siden, sier en oppgitt Helena Sæter.

Manglende kompetanse

Hun mener det er grunn til å spørre om selskapet skal kunne fortsette å bygge boliger når de har vist så stor grad av faglig inkompetanse. Når de i tillegg viser at de ikke har evne eller vilje til å rydde opp etter seg, da blir det alvorlig, mener hun.
Sæter synes det er viktig å belyse situasjonen og rette søkelyset mot manglende kompetanse i en bransje som har mye å lære, spesielt innen ventilasjon.
- BundeBygg med sine ulike selskaper er en stor aktør i Oslo og Viken, og hevder de har ansatte med svært høy faglig kompetanse. Min erfaring er at dette ikke stemmer, sier Helena Sæter.
Høsten 2019 begynte hun å lete etter en egnet fagperson som kunne komme til bunns i problemene, og fant omsider fram til en av landet fremste VVS-eksperter, Leif Øie. Han er Dr. ingeniør og administrerende direktør i GK Inneklima AS, og var det avgjørende vitnet for at Helena Sæter kunne gå seirende ut av den lange kampen mot utbyggingsselskapet da partene møttes i Oslo Tingrett 30.august i år. Byggfakta fulgte rettsforhandlingene.

Bildet: - Det har vært en konstruksjonsfeil i ventilasjonsanlegget som gjør at det ikke oppfyller funksjonskravet. Avstanden mellom luftavkast og luftinntak på taket har vært for lite, sier Øie. Foto: Odd Borgestrand

Ingen feil ved anlegget

- At det var jeg som skulle spore opp en sakkyndig er i seg selv skremmende. Dette viser hvor vanskelig det er å bli tatt på alvor som vanlig boligkjøper, mener Helena Sæter.
- Utbygger har gjennom flere år gjort forsøk på å fjerne fremmedlukten, uten å lykkes. De har sådd tvil ved mine, og sameiestyrets observasjoner. På et tidspunkt ba de meg dokumentere luktsmitten. De er krevende, fordi lukt vises ikke på video eller et foto. I august 2019 fikk jeg beskjed om at Bunde ikke kom til å gjøre flere utbedringer av ventilasjonsanlegget. De avviste at det er noen som helst feil ved anlegget. Da var da jeg bestemte meg for å lete etter dyktige fagpersoner som kunne gjøre den jobben Bunde ikke var i stand til. Jeg vil hevde at det ikke har stått på viljen hos entreprenøren, men heller på evnen til å rette opp i feilene. Det var først ved domsavsigelse i Oslo Tingrett at feilen ble tatt til følge ved at utbygger betalte ut tilkjent erstatning og saksomkostninger på til sammen 231.000 kroner, forteller Sæter.

Stor grad av utholdenhet

- Saken burde etter min mening ha vært løst i løpet av et års botid, som jeg mener er en rimelig tid for å utbedre en reklamasjonssak. Jeg har fått full støtte av både naboer og styret i sameiet, som følte at de aldri nådde fram. Det har handlet om å bli trodd, og dette er nå kompensert med et skjønnsmessig beløp. Beløpets størrelse har ikke vært viktig for meg. Det må ikke bli slik at boligbyggere overkjører sine kunder med uthalingstaktikk og deretter påstander om at saken er foreldet, sier Sæter.

Flere feil i sameiet

- Ved framtidig salg av leiligheten må jeg opplyse om problemene med lukt, og derfor var det viktig å få dette stadfestet gjennom en dom i tingretten, da flere forsøk på forlik, blant annet i Forliksrådet, ikke nådde fram. Nå er feilen på ventilasjonsanlegget funnet, og dermed forventer jeg og hele sameiet at utbygger retter opp dette så snart som mulig. Det vil være avgjørende for å få riktig pris ved framtidig salg av leiligheter i sameiet. Dessverre er feilen på ventilasjonsanlegget bare en av mange feil ved de to byggene som utgjør vårt sameie. Vi har et søppelanlegg som er ute av drift på grunn av feil og alle lys i trappeoppgangene må byttes. Det lekker inn vann i parkeringskjelleren ved store nedbørsmengder. Vi må også evakuere leilighetene våre både natt og dag fordi brannvarslingsanlegget i bygget ved siden av ikke fungerer som det skal. To bad i blokka må rives på grunn av alvorlige feil, og fortsatt mangler det ferdigattest for flere bygg i kvartalet, sju år etter at vi flyttet inn, sier hun.

Bildet: Dr. ingeniør Leif Øie fra GK Inneklima AS var på befaring ved tre ulike anledninger og var et avgjørende vitnet for at Helena Sæter kunne gå seirende ut av den lange kampen mot utbyggingsselskapet. Foto: Odd Borgestrand

Må rette opp feil og mangler

- Jeg håper denne dommen kan bli nyttig for mange framtidige boligkjøpere, fordi blant annet luktproblemer går igjen i mange bygg. Feil og mangler må rettes opp i stedet for å komme med påstand om foreldelse. Dommen viser at utbyggere ikke kan løpe fra sine forpliktelser, sier hun til Byggfakta.
Retten slo fast at Sæters krav ikke var foreldet, selv om det var gått sju år siden hun flyttet inn. Hun reklamerte på luktsmitte i leiligheten kort tid etter overtakelsen, og utbygger har gjort flere forsøk på utbedring uten å lykkes.
- Ved at utbygger har foretatt en rekke undersøkelser ligger det implisitt at de erkjente at det her var et problem, mente rettens administrator, Arne Petter B. Sandvik.
I retten la Bunde ned påstand om at de har, som en seriøs utbygger, vært behjelpelig og serviceinnstilt.
- De er velkomne til å vise dette i praksis når som helst. Nå håper jeg utbygger kommer tilbake til Chokoladefabrikk-kvartalet og tar tak i det som gjenstår av feil og mangler i byggeprosjektet, sier Sæter.

Rettssaken

Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap AS var under rettssaken representert ved sin prosessfullmektig, advokat Magnus Løvlien Lutnæs, som lot advokatfullmektig Ellen Hestenes Merli håndtere saken i tingretten. Helena Sæter engasjerte advokatfirmaet SGB Storløkken AS, med advokat Andreas Langeland som prosessfullmektig. Det var satt av tre timer til saken i Oslo Tingrett, der det formelle krav var prisavslag og erstatning i medhold av den såkalte bustadsoppføringslova. Dette var også en såkalt småkravsak, der Sæter la ned påstand om at Chokoladefabrikken Utbyggingsselkap AS, ved styrets leder, dømmes til å betale et beløp, utmålt etter rettens skjønn, oppad til 249.000 kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer. Videre ble det lagt ned påstand om at utbyggingsselskapet skulle betale sakens kostnader.

Kullfilter montert

Saksøkte Chokoladefabrikken på sin side la ned påstand om frifinnelse og at Helena Sæter dømmes til å erstatte Chokoladefabrikkens sakskostnader. Advokatfullmektig Ellen Hestenes Merli slo fast at utførende entreprenør BundeBygg AS konsekvent har avvist kravet, og at Sæter ikke har lagt fram dokumentasjon som påviser en mangel.
- BundeBygg har flere ganger fulgt opp henvendelser fra Sæter, inkludert befaringer med ekstern konsulent, uten å finne noen feil ved ventilasjonsanlegget. Likevel ble det montert et kullfilter i tilknytning til leilighetsbygget i 2019, noe som ble betegnet som et servicetiltak for Sæter. Klimakontakten, som er sameiets servicepartner innen ventilasjon, har ikke funnet noen avvik. Samme resultat kom Ventilasjonsteknikk AS til et år senere, hevdet Merli.
Dermed konkluderte saksøkt at det ikke foreligger noen mangel og at kravet uansett er foreldet. Dette ble avvist av rettens administrator da dom ble avsagt.

Et avgjørende vitne

Leif Øie er Dr. ingeniør og administrerende direktør i GK Inneklima AS. Han var altså det avgjørende vitnet i denne saken. Han ble engasjert av Helena Sæter for å komme med en sakkyndig vurdering av luktsmitteproblematikken. Etter tre befaringer påviste han flere avvik ved anlegget, både når det gjaldt den tekniske utførelsen og bruksproblemer i form av luktsmitte. Øie gjennomførte test med sitrusspray i sju leiligheter og i ett forretningslokale. Han gjennomførte også befaring med tester og observasjoner i forbindelse med tømming av søppel via søppelsug-anlegget. Øie konkluderte med at luktsmitten er reell og oppstår på grunn av en kortslutning ved luftinntak/luftavkast på taket i boligblokka til Sæter. Problemet oppstår under ugunstige vær og vindforhold.
I Øies rapport står det blant annet at luftinntak og avkast er løst med kombihetter med liten avstand på under to meter for dette aktuelle bygget. Øie hevder at kombihetter av den typen som er brukt i dette sameiet er å be om trøbbel, nettopp fordi friskluften ofte blir forurenset av avkastluft på grunn av for kort avstand mellom luftinntak/luftavkast.

Henviste til Byggeteknisk forskrift

Byggeteknisk forskrift angir at luftinntaket og avkastet skal utformes og plasseres slik at forurensning fra avkastet ikke tilbakeføres til inntaket og slik at luften ved inntaket er minst mulig forurenset.
Byggeteknisk forskrift har ikke spesifikke avstandskrav til luftinntak/luftavkast.
- Miljøklassifiseringsverktøyet BREEAM-NOR har angitt minimum 10 meter avstand mellom luftinntak og avkast som krav for å få tildelt pluss-poeng. Med slik avstand er man trygg på å unngå luftsmitte. Tester og observasjoner underbygger også at det er en viss luftlekkasje av søppellukt ved tømming av restavfall fra søppelsuganlegget og inn i ventilasjonsanlegget, som igjen sprer seg til de ulike leilighetene, sa Øie.
Øie anbefalte derfor at det etableres såkalte jetthetter som øker kastlengden på avtrekket til minimum 20 meter, og at ventilasjonsanlegget får montert en av/på knapp slik at det kan stanses i forbindelse med tømming av søppelavsug-anlegget. Total kostnad for denne oppgraderingen mente Øie vil beløpe seg til totalt 80.000 kroner, pluss moms. Det er ingen tvil om at Øies vitneforklaring gjorde inntrykk på samtlige i rettssalen, inkludert dommeren.

BundeGruppen svarer

Daglig leder i BundeGruppen, Odd-Erik Bunde har fått artikkelen til gjennomlesning, med mulighet for tilsvar. Han skriver til VVS aktuelt:
«Vi er lei oss for at vår kunde opplever verden slik den presenteres i artikkelen, men vi er også glade for at denne saken nå har funnet sin løsning, selv om vi mener at dommen ikke er korrekt.
Vi tar denne dommen til etterretning og erstatning ble utbetalt umiddelbart. Vi ønsker ikke å diskutere denne saken i pressen, men vil påpeke at vi mener det er flere klare feil i denne artikkelen og at vi ikke kjenner oss igjen i disse påstandene fra en enkelt seksjonseier i et stort sameie. Utover nevnte har vi ikke ytterligere kommentarer i saken».

Fakta boligkvartalet Chokoladefabrikken:

Bergene Sjokoladefabrikk startet i 1906 som i 1906 en liten fabrikk på Rodeløkka i Oslo. Dette er i dag boligkvartalet Chokoladefabrikken. Totalentreprenør BundeBygg AS har oppført til sammen 156 leiligheter i fem bygg, noen rehabiliterte bevaringsverdige bygg, noen nybygg, og alle forskjellige.

Sted: Oslo
Prosjekttype: Boligkvartal
Kontraktsum: 353 millioner kroner
Bruttoareal: 19.600 kvm
Byggherre: Chokoladefabrikken Utbyggingsselskap (Otium Bolig, Bunde Eiendom, Brødrene Jensen)
Byggeledelse: Bunde Eiendom
Totalentreprenør: BundeBygg
Arkitekt: Narud Stokke Wiig